Το γνωστό ...«φοβού τους Δαναούς και δώρα φέροντας» ταιριάζει γάντι στις τράπεζες και σε όλη τη διαφημιστική καμπάνια που εκδηλώνεται τις τελευταίες βδομάδες. Γιατί, βέβαια, τα ποικιλόμορφα δάνεια που χορηγούν με τη σέσουλα οι τραπεζίτες δεν τα δίνουν επειδή ξαφνικά τους έπιασε ο πόνος να λύσουν τα προβλήματα ρευστότητας των εργαζομένων. Μπίζνες κάνουν και προσπαθούν να είναι όσο γίνεται πιο κερδοφόρες. Απλά αξιοποιούν τα δεδομένα που έχουν διαμορφωθεί στην τραπεζική αγορά και στις αγορές του χρήματος, ώστε να βγάζουν κι από τη μύγα ξίγκι. Μύγα, στην προκειμένη περίπτωση, οι οικογένειες των εργαζομένων, που για να τα φέρουν βόλτα καταφεύγουν στον τραπεζικό δανεισμό και ξίγκι το πενιχρό τους εισόδημα που μετατρέπεται σε κέρδος για τους τραπεζικούς ισολογισμούς.

Το βέβαιο είναι ότι στις μέρες μας, που τα ελκυστικά τρικ των διαφημιστών δίνουν και παίρνουν, είναι ιδιαίτερα απαραίτητη η προσοχή που πρέπει να επιδεικνύει κανείς, πριν αποφανθεί ότι τα διάφορα «τραπεζικά προϊόντα»... συμφέρουν. Ιδιαίτερο κεφάλαιο αποτελούν τα δάνεια για την απόκτηση κατοικίας. Κι αυτό επειδή τα στεγαστικά δάνεια αφ' ενός είναι πολλαπλάσια από τα καταναλωτικά ή τα προσωπικά, αφ' ετέρου γιατί αποτελούν ένα είδος πολυετούς ομηρίας μας στην τράπεζα. Γενικός μας μπούσουλας, μάλλον πρέπει να είναι ότι όλα τα δάνεια «ειδικού επιτοκίου για τον πρώτο χρόνο», «χαμηλής εκκίνησης», «μεγάλης περιόδου χάριτος» και άλλα παρόμοια είναι περισσότερο εκ του πονηρού, παρά συνδυάζονται με κάποιο όφελος για τους πελάτες των τραπεζών. Αλλωστε, ο Γ. Κωστόπουλος της ΠΙΣΤΕΩΣ ήταν πριν λίγες μέρες ιδιαίτερα αποκαλυπτικός. Σχολιάζοντας, μάλιστα, την αντεπίθεση που εκδηλώθηκε από τη ΓΙΟΥΡΟΜΠΑΝΚ, έκανε λόγο για «πόλεμο εντυπώσεων», συμπλήρωσε πως «όχι μόνο δεν υπάρχει πόλεμος επιτοκίων, αλλά ούτε καν αψιμαχία» και αναγκάστηκε να ομολογήσει ότι δεν είδε καμιά τράπεζα «να κατεβάζει τα επιτόκια, όλοι είμαστε στο 6,5%-7%».

Επειδή λοιπόν έτσι έχουν τα πράγματα και επειδή ο τραπεζικός δανεισμός έτσι κι αλλιώς αποτελεί υποθήκευση των μελλοντικών μας εισοδημάτων, καλό είναι, όταν υπάρχει ανάγκη να προσφεύγουμε στα δάνειά τους, αλλά μη μας περνάνε και για κουτόφραγκους.

Το... ατράνταχτο επιχείρημα που προβάλλουν οι τραπεζίτες - και βεβαίως το εκμεταλλεύονται καταλλήλως και οι κυβερνώντες για να δείξουν πόσο καλή είναι η ακολουθούμενη οικονομική πολιτική - είναι ότι βρισκόμαστε σε «ζώνη χαμηλών επιτοκίων». Αξιοποιείται δηλαδή το σημερινό επίπεδο των επιτοκίων, που σαφώς είναι πολύ χαμηλότερα από το πρόσφατο παρελθόν, για να υποστηριχτεί η άποψη ότι ο καθένας είναι πλέον σε θέση να καλύψει τις ανάγκες, που δεν μπορεί να ικανοποιήσει με το εισόδημά του, με τραπεζικό δάνειο. Το ότι τα δάνεια αυτή την περίοδο έχουν μικρότερα επιτόκια, σαφώς δεν είναι κακό. Αυτό όμως σε καμιά περίπτωση δε σημαίνει ότι οι τράπεζες τα δίνουν τζάμπα ή ακόμα και ότι αυτά τα χαμηλά επιτόκια είναι σε κάθε περίπτωση συμφέροντα για τους ενδιαφερόμενους.

Ας δούμε ένα παράδειγμα.

Στα τέλη του 1995, τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου ήταν στο 18%. Ενα διαμέρισμα δεκαετίας 100 τετραγωνικών μέτρων σε μια μέση περιοχή της πρωτεύουσας είχε τότε περί τα 20.000.000 δραχμές. Ετσι, αν κάποιος έπαιρνε δάνειο για το 75% της αξίας του ακινήτου, θα ζητούσε από την τράπεζα 15 εκατομμύρια δραχμές και τα υπόλοιπα 5.000.000 δραχμές θα τα συμπλήρωνε από τις αποταμιεύσεις του. Τα περισσότερα δάνεια συνάπτονται για χρονική διάρκεια 15 χρόνων. Για ένα 15ετές, λοιπόν, δάνειο 15 εκατομμυρίων, ο άνθρωπός μας θα πλήρωνε τοκοχρεολυτική δόση 241.563 δραχμές το μήνα.

Ας δούμε τι γίνεται σήμερα. Ενα αντίστοιχο διαμέρισμα, έχει περί τα 45.000.000 δραχμές. Αν πληρούνται τα αναγκαία τραπεζικά κριτήρια (ύψος εισοδημάτων κλπ.) για ένα δάνειο ίσο με το 75% της αξίας του ακινήτου σημαίνει ότι ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να δανειστεί 33.750.000 δραχμές και να έχει αποταμιεύσεις 11.250.000 δραχμές, ώστε να καλύψει τη διαφορά του ακινήτου. Ακόμα και με το κυμαινόμενο επιτόκιο του 6,75% που διαφημίζεται σήμερα - και με την προϋπόθεση ότι το επιτόκιο αυτό δε θα αυξηθεί - η τοκοχρεολυτική δόση (επί 15 χρόνια) είναι 298.657 δραχμές το μήνα.

Μη βιαστείτε να πείτε ότι, λόγω πληθωρισμού, συμφέρει. Ακόμα κι αν τα πράγματα είναι έτσι και ο δανειολήπτης του 1995 εξακολουθεί να πληρώνει με σταθερό επιτόκιο (πράγμα μάλλον απίθανο), έτσι κι αλλιώς για το σημερινό ενδιαφερόμενο υπάρχει μια επιβάρυνση της τάξης των 57.000 δραχμών κάθε μήνα. Η επιβάρυνση όμως δεν είναι μόνο η μεγαλύτερη δόση. Είναι, παράλληλα:

• Τα περισσότερα μετρητά που πρέπει να διαθέτει κάποιος σήμερα. Στην περίπτωσή μας, τουλάχιστον 6.250.000 δραχμές.
• Οι πολλαπλάσιοι φόροι που πρέπει να πληρώσει τώρα. Από το 1995 μέχρι σήμερα οι αντικειμενικές αξίες - και κατ' επέκταση οι φόροι μεταβίβασης - έχουν αυξηθεί στην πλειοψηφία τους σε ποσοστά 60-80%, ενώ σε πάρα πολλές περιπτώσεις οι αντίστοιχες αυξήσεις είναι πάνω από 100%!
• Οι πολλαπλάσιες επιβαρύνσεις για τα συμβόλαια αγοράς, την έκδοση του δανείου, τα έξοδα για προσημειώσεις και υποθήκες, οι αμοιβές των δικηγόρων κ.ο.κ.

Με δυο λόγια, η χορήγηση όντως φτηνότερων δάνειων δεν ταυτίζεται οπωσδήποτε με πιο συμφέροντες όρους και συνθήκες για τον κάθε ενδιαφερόμενο.

Το... δέλεαρ που βρήκαν το τελευταίο διάστημα οι τραπεζίτες για να ξεδιπλώσουν την καμπάνια εξασφάλισης νέων πελατών, είναι οι υποτιθέμενες διαφορές επιτοκίων. Στην πραγματικότητα πρόκειται για επιτόκια που αφορούν μόνο τον πρώτο χρόνο εξόφλησης, ενώ η διαφορά δε φτάνει καν τη μισή ποσοστιαία μονάδα. Ολες αυτές τις περιπτώσεις οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να τις αντιμετωπίζουν με σκεπτικισμό, μια και το όποιο όφελος για τον πελάτη είναι αμφίβολο. Αυτό αποδεικνύεται εύκολα αν δει κανείς πώς διαμορφώνονται οι μηνιαίες τοκοχρεολυτικές δόσεις για κάθε δάνειο, ανάλογα με το επιτόκιο. Τα στοιχεία του ΠΙΝΑΚΑ 1 είναι αρκετά ενδεικτικά. Με βάση την τοκοχρεολυτική δόση για κάθε εκατομμύριο δανείου 10ετούς διάρκειας, φαίνεται πως οι διαφορές στη δόση είναι μηδαμινές και άρα θα πρέπει να έχουμε και άλλα κριτήρια υπόψη μας πριν πάρουμε την οριστική μας απόφαση. Ετσι, για παράδειγμα, το όφελος από ένα δάνειο με επιτόκιο 5%, σε σχέση με ένα αντίστοιχο 6%, είναι 495 δραχμές ανά εκατομμύριο το μήνα, δηλαδή 5.940 το χρόνο, ή 59.400 και για τα 10 χρόνια.

Με ακόμα μεγαλύτερη επιφυλακτικότητα - σχεδόν με απορριπτική διάθεση - πρέπει να προσεγγίζουμε τις προτάσεις που κάνουν διάφορες τράπεζες για αναχρηματοδότηση δανείων. Για τη μεταφορά, δηλαδή, του χρέους που έχουμε για στεγαστικό δάνειο από μία τράπεζα σε άλλη. Ακόμα και 3 και 4 και 5 μονάδες να είναι η διαφορά επιτοκίου, είναι σχεδόν βέβαιο ότι η μεταφορά δανείου είναι ασύμφορη. Πολύ περισσότερο που τέτοιες διαφορές δεν υπάρχουν.

Για να κατανοήσει κανείς το ύποπτο του πράγματος, το πρώτο για το οποίο οφείλει να ενδιαφερθεί είναι το κόστος που θα πρέπει να πληρώσει για τη μεταφορά της οφειλής του από τράπεζα σε τράπεζα. Για παράδειγμα, στη ΓΙΟΥΡΟΜΠΑΝΚ το κόστος μεταφοράς είναι περί το 3%. Για υπόλοιπο δανείου δηλαδή 10 εκατομμυρίων δραχμών, θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος να πληρώσει για έξοδα μεταφοράς περίπου 300.000 δραχμές. Το αντίστοιχο πρόγραμμα μεταφοράς της Τράπεζας Κύπρου είναι τουλάχιστον 400.000 δραχμές. Αν αναλογιστούμε ότι το ετήσιο όφελος, για κάθε μονάδα επιτοκίου, όπως σημειώνεται και παραπάνω, δεν είναι ούτε 6.000 δραχμές (60.000 δραχμές για το δάνειο των 10 εκατ. δρχ.), απαιτούνται από 5 μέχρι και 6,5 χρόνια για να πάρει κανείς πίσω τα έξοδα που θα πληρώσει αν κάνει μεταφορά δανείου. Ασε, που σε κάθε περίπτωση η μεταφορά δανείου σημαίνει επιμήκυνση του χρόνου που ο ενδιαφερόμενος θα είναι μπλεγμένος με τις τράπεζες...

Η επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων, η χορήγηση δηλαδή δανείων για 20-25 και 30 χρόνια, είναι ακόμα ένα από τα κόλπα που χρησιμοποιούν οι τραπεζίτες για να παρουσιάσουν τα δάνειά τους φτηνά και τις τοκοχρεολυτικές δόσεις μικρές. Δεν είναι όμως μόνο αυτό. Στις σημερινές συνθήκες, που οι χρηματαγορές είναι στα «κάτω τους» και τα επιτόκια στους τίτλους του δημοσίου φθίνουν, οι τράπεζες επιδιώκουν να κάνουν μακροχρόνιες τοποθετήσεις. Ενα δάνειο που θα εξοφληθεί αντί για 10 ή 15 χρόνια, όπως σήμερα, σε 25 ή 30 είναι μιας πρώτης τάξεως «τοποθέτηση».

Το όλο θέμα βέβαια έχει διπλή ανάγνωση. Οπως φαίνεται και στον ΠΙΝΑΚΑ 2, όσο περισσότερα χρόνια πληρώνεται ένα δάνειο, τόσο μικρότερη είναι η δόση. Ομως, ενώ το όφελος σε ό,τι αφορά τις τοκοχρεολυτικές δόσεις είναι οφθαλμοφανές στις περιπτώσεις δανείων από 3 μέχρι και 10 χρόνια, οι διαφορές από τα 15 στα 30, μάλλον συνδέονται περισσότερο με την εντύπωση που δημιουργείται, παρά με την ουσία του θέματος. Πολύ περισσότερο που δεν πρέπει να διαφεύγει της προσοχής το γεγονός ότι η μεγαλύτερη διάρκεια του δανείου σημαίνει μεγαλύτερη πληρωμή χρημάτων στην τράπεζα. Μεγαλύτερη, δηλαδή, μεταφορά δικού μας εισοδήματος συνολικά προς το πιστωτικό ίδρυμα. Είναι χαρακτηριστικό ότι με βάση τα επιτόκια που ισχύουν:

• Για το τριετές δάνειο πληρώνουμε στην τράπεζα το ποσό του δανείου προσαυξημένο κατά 10,3% που είναι οι τόκοι.
• Για το 15ετές πληρώνουμε το ποσό του δανείου προσαυξημένο κατά 52% που είναι οι τόκοι.
• Για 30ετές δάνειο, πληρώνουμε το αρχικό κεφάλαιο προσαυξημένο (με τόκους) κατά 127,6%!

Εκείνο, λοιπόν, που χρειάζεται είναι προσοχή. Προσοχή, υπομονή και επιμονή να ξεκαθαρίσουμε τους όρους χορήγησης του όποιου δανείου, πριν μας αποσπάσουν την υπογραφή. Γιατί, εδώ που τα λέμε, ενώ πριν λίγο καιρό οι κοινοί θνητοί έπρεπε να κάνουν τεμενάδες στους τραπεζίτες για ένα δάνειο, τώρα αυτοί σχεδόν σε παρακαλάνε. Ιδού λοιπόν ορισμένες βασικές πτυχές του όλου θέματος:

• Στην τράπεζα απευθυνόμαστε γνωρίζοντας εκ των προτέρων ότι το δάνειο μας το δίνουν με αποκλειστικό στόχο το κέρδος. Αρα καταφεύγουμε στο δανεισμό μόνο αν έχουμε άμεση ανάγκη για χρήματα. Επιπλέον, επειδή το χρέος προς την τράπεζα δεν μπορούμε να το ξοφλήσουμε μόλις, ας πούμε, εξασφαλίσουμε κάποιες αποταμιεύσεις, δάνειο παίρνουμε για τις περιπτώσεις εκείνες που δεν υπάρχει άμεση προοπτική για αποταμίευση.
• Πριν καταλήξουμε, οφείλουμε να μελετήσουμε τους όρους. Οι τράπεζες, αν και το αποφεύγουν, είναι υποχρεωμένες να ενημερώνουν τους πελάτες τους για το σύνολο των όρων του συμβολαίου, πριν πάρουμε τις οριστικές μας αποφάσεις. Επειδή, λίγο - πολύ, τα επιτόκια των τραπεζών είναι παρόμοια, καλό είναι να ερευνούμε άλλες παραμέτρους των δανειστικών συμβολαίων. Για παράδειγμα, το κόστος που έχει η σύναψη ενός δανείου, τα συμβολαιογραφικά ή τους τρόπους διασφάλισης της τράπεζας (υποθήκη, προσημείωση κλπ.). Για δάνειο 20 εκατομμυρίων το κόστος αυτών των εξόδων σε κάποιες τράπεζες είναι περί τις 700-800 χιλιάδες δραχμές, ενώ υπάρχουν περιπτώσεις που δε φτάνουν τις 500.000 δραχμές.
• Προσοχή στο επιτόκιο. Ο,τι φαντάζει καλό, δε σημαίνει ότι συμφέρει. Εδώ είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε ότι για κάθε μονάδα μείωσης του επιτοκίου, η διαφορά υπέρ αυτού που δανείζεται είναι λιγότερη από 500 δραχμές ανά εκατομμύριο. Αρα, όταν μία τράπεζα διαφημίζει επιτόκιο 0,1 μικρότερο από τις άλλες, το... όφελος για τον πελάτη είναι περί τις 50 δραχμές ανά εκατομμύριο. Αρα ενδεχόμενα άλλοι παράγοντες θα πρέπει να παίξουν ρόλο για να επιλέξουμε.
• Προσοχή στο χρόνο - διάρκεια χορήγησης του δανείου. Είναι γεγονός ότι για όσο περισσότερο χρόνο παίρνουμε ένα δάνειο, τόσο μικρότερη είναι η τοκοχρεολυτική δόση. Ωστόσο, όσο μεγαλύτερης διάρκειας είναι το δάνειο, τόσο αυξάνεται το συνολικό ποσό που θα πρέπει να επιστρέψουμε στην τράπεζα, ενώ από ένα σημείο και μετά το όφελος που θα έχουμε από τη μειωμένη δόση είναι ανεπαίσθητο.